Comprar un piso para alquilarlo utilizando lo que se conoce como “deuda buena” es una estrategia financiera que permite construir patrimonio y generar ingresos pasivos sin necesidad de disponer de todo el capital por adelantado.

La idea se basa en aprovechar el dinero del banco como financiación para adquirir un inmueble que, en lugar de convertirse en una carga, se paga a sí mismo gracias a los ingresos del alquiler. Es un concepto que muchos inversores utilizan para crecer más rápido, porque no se trata de endeudarse para gastar, sino de endeudarse para adquirir un activo que genera dinero mes a mes.

¿Cómo es esto posible?
El proceso empieza identificando una propiedad que tenga una buena relación entre precio, financiación y rentabilidad futura. No basta con elegir un piso que “te guste”; debe ser una inversión capaz de producir un alquiler suficiente como para cubrir la cuota de la hipoteca, los gastos fijos y aun así dejar un beneficio. Por eso, antes de comprar, es fundamental analizar el mercado, comparar precios de alquiler en la zona y estimar la ocupación o demanda real. Lo ideal es que la renta mensual supere la cuota hipotecaria y todos los gastos asociados, ya que eso convierte la deuda en una herramienta productiva en lugar de un riesgo.

Una vez encontrado el piso adecuado, el siguiente paso es negociar la financiación. En este punto, el objetivo no es pagar la deuda lo más rápido posible, sino obtener una cuota cómoda que permita que el alquiler la cubra sin problemas. La clave está en conseguir una buena tasa de interés, una estructura de pagos sostenible y, si es posible, condiciones que permitan amortizar o refinanciar en el futuro. Cuando la cuota se mantiene baja y estable, el piso se convierte en una fuente continua de ingresos que paga su propia deuda mediante el alquiler.

Una vez adquirido el inmueble, entra en juego la preparación y gestión para el alquiler. Ya sea alquilado de forma tradicional a largo plazo o mediante plataformas como Airbnb (explicado en otro artículo), el objetivo es que el flujo de dinero sea constante y mayor al coste mensual del piso. Una buena opción para añadir valor a la vivienda es hacer pequeñas mejoras, ya que esto permite alquilar a un precio mayor y aumentar la rentabilidad sin una inversión demasiado grande. Cada euro adicional que entra mensualmente representa un avance directo hacia la independencia financiera, porque no solo se paga la hipoteca, sino que se genera un beneficio mensual que en realidad proviene del uso inteligente de la deuda.

Mientras el inquilino paga la deuda, tú construyes capital en forma de patrimonio. La propiedad se revaloriza, el capital pendiente de la hipoteca disminuye y tu flujo de caja mejora.
Una vez que el piso está estabilizado y muestra buenos resultados, muchos inversores utilizan esta experiencia para adquirir más propiedades, expandiendo su portafolio sin necesidad de grandes ahorros iniciales.

Conclusión
Comprar un piso utilizando deuda buena es, en esencia, una forma de hacer que el dinero del banco trabaje para ti. En vez de endeudarte para consumir, te endeudas para invertir en un activo que genera ingresos, se paga solo y aumenta tu patrimonio con el paso del tiempo. Cuando se analiza correctamente, se selecciona una buena vivienda y se gestiona de forma eficiente, este método se convierte en uno de los caminos más sólidos y sostenibles para construir riqueza a través del mercado inmobiliario.